Buyers

רכישת נכס בארצות הברית הינה תהליך מסודר המוכתב על – ידי חוקים ברורים וידועים מראש.
השטה בארה”ב מבוססת על מאגר מידע מרכזי הכולל מידע לגבי כל נכס ונכס ואשר נגיש לכל חברות הנדל”ן ולכל סוכן. לפיכך, ההבדל בין סוכן אחד לשני מתבטא במקצועיותו, מסירותו, ונכונותו של הסוכן להקדיש את כל הזמן הדרוש למציאת הנכס העונה לדרישותיך – כלומר באיכות השרות אותו תקבל.
בניגוד לארץ, בניו ג’רסי הגורם המרכזי בעסקה הנו סוכן הנדל”ן ולא עורך הדין, והוא זה שעורך את החוזה!
ברוב העסקאות מעורבים שני סוכנים, זה המייצג את הקונה והאחר שמייצג את המוכר. כל המגעים בין הקונה והמוכר מתנהלים דרך סוכני הנדל”ן. ניהול המו”מ בדרך זו מבטיח ניהול תקין ואובייקטיבי של העסקה אשר משרת טוב יותר את האינטרסים של שני הצדדים מבלי להיגרר להסחות דעת של “אגו” וכבוד. עמלות סוכני הנדל”ן משולמות רק על ידי המוכר!

להלן תיאור תהליך רכישת בית דירה על כל שלביו צעד אחר צעד

א. הגדרת המאפיינים שאתם מחפשים בבית ?

• סוג הבית – מודרני, Traditional , Colonial, Ranch ,בית לשיפוץ
• מאפייני דיור – מספר חדרי שינה, מספר אמבטיות, סוג מטבח, מוסך, בריכה
• גודל המגרש – האם אתם מעדיפים חצר גדולה, קטנה
• מרחק ממקום העבודה – כמה זמן הנכם מוכנים להקדיש לנסיעה לעבודה?
• סביבה – האם מערכת חינוך טובה היא שיקול עיקרי? האם ההעדפה שלכם היא לגור קרוב לעיר גדולה?
• תקציב – מהו התקציב העומד לרשותכם? כמה כסף אתם יכולים להפנות לטובת החזר משכנתא?

ב. העבודה בשטח – חיפוש בתים

לאחר שנגדיר יחד את המאפיינים של הבית אותו אתם מחפשים, אקח אתכם לראות בתים העונים על כל או, על רוב המאפיינים שהגדרתם. כל העיירות המוזכרות באתר האינטרנט שלי הן עיירות אותן אני מכירה היטב ושעליהן אוכל לתת לכם כל מידע נדרש כגון: גובה המיסים, מידע על בתי הספר והשירותים הקהילתיים. תהליך מציאת הבית אשר אתו תהיו שלמים מצריך זמן וסבלנות. אני מצידי אעקוב באופן שוטף במאגר המידע אחר כל נכס שעשוי להתאים לכם, ואיידע אתכם מייד עם צאת כל נכס חדש. במידה ותראו אתם נכס כלשהו (באחד מאתרי האינטרנט או דרך פרסום אחר) עליו הנכם מעוניינים לקבל מידע נוסף או, לראות אותו, אנא התקשרו אליי מייד על מנת שאתאם פגישה עם בעל הנכס.

ג. קבלת אישור מקדים למשכנתא ( Pre – Approval)

רצוי להשיג מוקדם ככל האפשר Mortgage Pre-Approval מחברת המשכנתאות. ה Mortgage Pre-Approval הנו מסמך המונפק על- ידי חברת המשכנתאות בו מאשרת חברת המשכנתאות את נכונותה לתת לכם משכנתא בסכום מסוים, לתקופה נקובה ובריבית ידועה וזאת לצורך רכישת נכס בגובה נקוב. אשור זה יינתן לכם על בסיס נתונים פיננסיים שתמסרו לחברה בעל. פה ועל בסיס בדיקת Credit Check אותה תבצע החברה באופן עצמאי (המשכנתא בפועל תינתן לכם בשלב מאוחר יותר לאחר שחברת המשכנתאות תקבל מכם את כל המסמכים שמאשרים את המידע אותו מסרתם להם קודם לכן בעל פה)
השגת Mortgage Pre-Approval מוקדם ככל האפשר תיתן לכם יתרון על פני קונים פוטנציאליים. אחרים בבואכם לתת הצעה על נכס בו תהיו מעוניינים.

ד. כתיבת הצעה לרכישה (Making an Offer)

ברגע שתאתרו את הנכס העונה לדרישותיכם עליכם להגיש למוכר הצעה לרכישה. ההצעה תוגש בכתב תנוסח על ידי הסוכן אתו אתם עובדים ותלווה בצ’ק לפיקדון שיעיד על רצינותכם.(הצעות מנוסחות תמיד על- ידי סוכן הנדל”ן המייצג את הקונה) הצ’ק לפיקדון יישמר בחשבון נאמנות וייחשב כחלק מתשלום המקדמה (Down Payment)שלכם במידה וייחתם חוזה עם המוכר. והיה ולא תגיעו להסכמה על תנאיי החוזה יוחזר לכם הצ’ק.
חשוב לזכור שבתנאיי שוק “חם” הגשת הצעה נמוכה מדיי תגרום לכך שהמוכר לא יגיב עלייה ואתם “תאבדו” את הבית לטובת קונה מתחרה!

ה. חתימת החוזה (Signing of a Contract)

לאחר שתגיעו להסכמה עם המוכר על מחיר הקנייה יחזיר המוכר את הצעתכם חתומה על ידו. מאותו רגע יש לכל צד שלושה ימי עסקים בהם עורך הדין שלו יכול להעיר את הערותיו לחוזה. אין חובה להשתמש בשרותיו של עו”ד אך החוק מחייב את סוכן הנדל”ן להמליץ לשכור את שרותיו של עו”ד.

בכל חוזה קיימים מספר סעיפים סטנדרטיים

• מועד הסגירה (Closing Date – Settlement) זהו תאריך עתידי שנקבע בהסכמת הצדדים בו נפגשים עו”ד של הצדדים, הקונה, המוכר, סוכני הנדל”ן ונציג חברת המשכנתאות לחתימה על כל הניירת. במעמד זה מקבל הקונה בעלות על הנכס, המוכר מקבל את כספו וסוכני הנדל”ן את העמלות שלהם.
• התניה ביכולת הקונה לקבל משכנתא (Mortgage Contingency) בחוזה מתחייב הקונה לפעול ולקבל משכנתא תוך פרק זמן נתון. במידה ולא קבל הקונה משכנתא בתוך פרק זמן זה הרי שהחוזה בטל ומבוטל. (מובן כי אם הקונה רוצה לבטל סעיף זה זו זכותו)
• בדיקת הנכס (Home Inspection) חברת המשכנתאות דורשת שיערכו בדיקות הנדסיות וכן בדיקות שווי שוק מקיפות לנכס. בדיקות אלו מבוצעות על ידי חברות הנדסה שמורשות לפעול במדינת ניו ג’רסי ומקיפות כל היבט טכני הקשור בנכס. במידה וממצאי הבדיקה מחייבים תיקונים כלשהם, ההוצאות לתיקונים הנדרשים נתונים למשא ומתן. זכרו, אין נכס שאינו מצריך תיקונים כלשהם! עלות בדיקת הנכס חלה עליך הקונה!
• פיקדון נוסף (Further Deposit) החוזה יפרט את סך סכום המקדמה (Down Payment) אותו יהיה עליכם לשלם וכן את המועדים בהם עליכם לשלם כל חלק מן המקדמה. כל זאת בהתבסס על גובה המשכנתא שתיקחו. כל סכום שישולם על ידכם לפני מועד הסגירה יישמר בחשבון נאמנות עד למועד הסגירה

ו. בדיקה סופית (Walk Through)

תהליך רכישת הנכס אורך בממוצע בין 45 ל 90 יום החל מחתימת החוזה ועד לסגירה. במהלך פרק זמן זה עליכם לטפל במספר נושאים נוספים בהם יסייע לכם סוכן הנדל”ן שלכם.

• רכישת ביטוח בעל בית (Homeowner’s Insurance)
• רכישת ביטוח רישום בטאבו (Title Insurance) זהו ביטוח כנגד טעות – במידה ויתגלה שנעשתה – ברישום הנכס על שימכם.

• עלויות סגירה (Closing Costs) סמוך למועד הסגירה יודיע לכם עורך הדין את פירוט הסכומים אותם יהיה עליכם לשלם בזמן הסגירה. עלויות סגירה מגיעות ל 2% עד 2.5% מגובה עלות הנכס ומורכבות מ
  Loan fees (points, application fee, credit report) , Prepaid interest, Appraisal, Mortgage insurance, Title insurance
  גובה העלויות משתנה מעסקה לעסקה ותלוי בסוג המשכנתא, מועד הסגירה וגורמים אחרים.

• הבדיקה הסופית(Performing the final Walk Through) בדיקה זו מתבצעת בדרך כלל יום לפני הסגירה או ביום הסגירה עצמו. הבדיקה נערכת על ידי הקונה בליווי סוכני הנדל”ן ובאה לוודא כי מצב הנכס לא השתנה לרעה מזמן חתימת החוזה וכי הוא תואם את כל שהוסכם.

ז. הסגירה (The Closing – Settlement)

הסגירה נערכת בדרך כלל במשרד עורך הדין המייצג אתכם הקונים. במעמד זה תוחתמו על כל הניירת הקשורה בקבלת המשכנתא, ייעשו התאמות סופיות לגבי חיובים או זיכויים המגיעים לכם או למוכר בגין מיסים ששולמו מראש או שצריכים להיות משולמים. במעמד זה תקבלו את המפתחות לבית והמוכר את כספו.
כל התשלומים ששולמו לגוף כלשהו בגין הוצאות שקשורות בביצוע העסקה נרשמות על ידי עורך הדין על גבי טופס סטנדרטי כנדרש על ידי מדינת ניו ג’רסי ובו פירוט כל החיובים והזיכויים של המוכר והקונה.
לאחר מספר שבועות ממועד הסגירה ישלח לכם עורך הדין “ספר” עם כל המסמכים המעידים על בעלותכם בנכס אותו רכשתם.

לסכום,

תהליך מציאת הבית המתאים לכם וקנייתו אורך בדרך כלל מספר שבועות עד מספר חודשים. זהו תהליך הכרוך בתאום של פרטים רבים, סבלנות רבה ומסירות. כסוכנת הנדל”ן שלכם תפקידי הוא למצוא לכם את הבית שמתאים לכם במחיר הנמוך ביותר ובמינימום אי נוחות.